왜 헷갈릴까: ‘구입/전세/고정금리’가 한 화면에 섞여 있다

주택 금융 지원은 크게 3부류다. ① 집을 살 때(구입자금) 필요한 돈을 낮은 금리로 빌려주는 상품, ② 전세보증금을 마련할 때(전세자금) 보증금의 일부를 대출로 지원하는 상품, ③ 장기 고정금리로 “금리 변동 리스크”를 줄여주는 정책모기지(보금자리론)다. 이름은 비슷하지만, 줄여주는 비용의 성격이 완전히 다르다.

그래서 결혼·출산 가구가 가장 먼저 해야 할 질문은 이것이다. “지금 필요한 건 집값(구입자금)인가, 전세보증금인가, 금리 안정(고정금리)인가?” 답이 정해지면 제도는 의외로 빠르게 좁혀진다.

구입자금 1번축: 디딤돌대출(신혼·다자녀 핵심 조건)

디딤돌대출(내집마련 디딤돌)은 대표적인 저금리 구입자금 대출이다. 공식 안내에서 신혼가구는 부부합산 연소득 8,500만원 이하, 순자산 4.88억원 이하, 무주택 세대주를 기본 틀로 제시한다. 대상주택은 평가액(주택가격) 5억원 이하(신혼·2자녀 이상 가구는 6억원 이하) 조건이 함께 제시되고, LTV 최대 70%(생애최초는 조건에 따라 80% 가능), DTI 60% 이내 같은 규칙이 연결된다. 대출한도는 일반 2억원(생애최초 2.4억원), 신혼 또는 2자녀 이상은 3.2억원 이내로 안내된다.

여기서 실전 포인트는 “내가 살 집이 조건에 들어오는지”를 3줄로 확인하는 것이다. 1) 주택가격 상한(5억/6억) 안에 들어오나? 2) 내 소득이 신혼 기준(8,500) 안에 들어오나? 3) 순자산(4.88억) 기준을 넘지 않나? 이 3줄이 맞아야 다음 단계(은행 심사, 보증, 실행)가 의미가 있다. :contentReference[oaicite:8]{index=8}

자녀가 많을수록 유리해지는 지점: 우대금리(0.3/0.5/0.7)

디딤돌의 진짜 힘은 “우대금리 조합”에서 나온다. 공식 안내에서는 자녀 수에 따라 우대금리를 1자녀 0.3%p, 2자녀 0.5%p, 다자녀 0.7%p로 제시한다. 또 우대금리 적용 후 최종금리가 일정 수준(예: 1.5%) 아래로 내려가면 하한을 두는 규칙도 안내돼 있다. 즉, 같은 소득이라도 자녀 수가 늘어날수록 ‘금리’에서 체감 차이가 커진다. :contentReference[oaicite:9]{index=9}

구입자금 2번축: 신혼부부 전용 구입자금 & 신생아 특례(한도 4억)

디딤돌이 “표준 구입자금”이라면, 신혼/출산 가구는 여기서 한 단계 더 넓어진 선택지가 생긴다. 마이홈(주택도시기금) 안내에는 신혼부부 전용 구입자금대출이 별도 항목으로 소개되고, 신혼(혼인 7년 이내 또는 결혼예정) 조건과 함께 부부합산 연소득 8,500만원 이하, 순자산 4.88억원 이하 같은 틀이 제시된다. :contentReference[oaicite:10]{index=10}

특히 출산과 연결되는 강한 카드가 ‘신생아 특례 디딤돌’이다. 공식 안내에서는 대출접수일 기준 2년 내 출산(’23.1.1 이후 출생아부터 적용) 가구를 대상으로, 부부합산 연소득 1.3억원 이하(맞벌이 2억원 이하), 순자산 4.88억원 이하를 제시한다. 한도는 최대 4억원, LTV 70%(생애최초 80% 가능 조건) 같은 구조로 안내된다. “2자녀/신혼”에서 더 넓어진 한도를 원할 때, 출산 시점이 맞으면 강력한 옵션이 된다. :contentReference[oaicite:11]{index=11}

구입자금에서 가장 흔한 실수: 집부터 고르고 한도를 맞추려 한다

구입자금 대출은 “가능한 집의 범위”를 한도가 결정한다. 마음에 드는 집을 먼저 계약하려고 하면, 실행 단계에서 주택가격 상한(5억/6억/9억 등) 또는 LTV 규칙, 한도 부족으로 다시 원점으로 돌아가는 경우가 많다. 추천 순서는 반대다. 내가 쓸 수 있는 한도(대략) → 가능한 주택가격 범위 → 그 안에서 매물 탐색. 이 순서를 지키면, 계약과 금융 사이의 충돌이 크게 줄어든다.

전세자금: 신혼부부 전용 전세자금대출(버팀목 계열) 계산 구조

집을 “사는 것”이 아니라 “전세로 안정”을 우선할 때는 신혼부부 전용 전세자금(버팀목 계열)이 핵심이다. 마이홈 안내에서는 신혼부부(혼인 7년 이내 또는 결혼예정)의 경우 부부합산 연소득 7,500만원 이하, 순자산 3.37억원 이하 무주택 세대주를 주요 조건으로 제시한다. :contentReference[oaicite:12]{index=12}

전세자금의 계산 구조는 단순하게 2줄로 요약된다. (1) 임차보증금의 일정 비율 이내(예: 80%), (2) 지역별 최대한도를 동시에 만족해야 한다. 즉 “보증금이 큰 집”을 구해도, 지역 한도가 먼저 막으면 대출이 거기서 멈춘다. (지역/상품에 따라 수도권·비수도권 한도가 달라지는 안내가 함께 제공된다.) :contentReference[oaicite:13]{index=13}

실전에서 중요한 건 ‘자기자금(보증금의 일부)’을 역산하는 습관이다. 예를 들어 보증금 3억짜리 전세를 목표로 할 때, “80% 이내라면 2.4억까지 가능”처럼 단순 계산을 먼저 하고, 여기에 “지역별 최대한도”를 대입해 실제 가능액을 확정한 뒤 남는 6천만원을 자기자금으로 마련하는 방식이다. 이 역산을 해두면, 계약금·중도금 일정에서 현금이 막히는 사고를 줄일 수 있다.

고정금리 대안: 보금자리론(다자녀 우대 변화 포함)

금리 변동이 걱정되거나, 장기 고정금리로 계획을 세우고 싶다면 보금자리론이 중요한 대안이 된다. 한국주택금융공사(HF) 상품 안내에서는 주택요건(예: 6억원 이하), 소득요건(부부합산 7천만원 이하), LTV 최대 70%, DTI 최대 60%, 대출한도(일반 최대 3.6억원, 다자녀 4억원 등) 같은 구조를 제시한다. :contentReference[oaicite:14]{index=14}

다자녀·신혼 가구에게 특히 중요한 변화는 “우대금리 조건”이다. HF 보도자료(2025-03-24)에는 저출생 대응 차원에서 보금자리론 다자녀 기준을 3자녀에서 2자녀로 완화하는 내용이 안내돼 있다. 즉, 2자녀 가구도 우대금리 혜택을 받는 쪽으로 문이 넓어진 것이다. :contentReference[oaicite:15]{index=15}

정리하면, 구입자금에서 “한도와 주택가격 상한”이 핵심이라면, 보금자리론은 “장기 고정금리 + 우대금리 조건”이 핵심이다. 특히 금리 방향이 불안정할수록, 매달 상환액의 예측 가능성이 주는 심리적·재무적 이점이 커진다.

비교표: 우리 집은 무엇부터 보는 게 유리할까

신혼·다자녀 주택금융 주요 옵션 비교(구입/전세/고정금리)
제도 목적 핵심 조건 축 한도/구조 포인트 추천 상황
디딤돌(구입) 집 구매 자금 무주택·소득·자산·주택가격 신혼/2자녀 이상 3.2억, 주택가격 6억 상한(안내 기준) 저금리로 내 집 마련을 우선하는 신혼/다자녀
신생아 특례(구입) 출산가구 구입자금 2년 내 출산·소득(맞벌이 상향)·자산 최대 4억(안내 기준), 출산 시점이 성패 출산·입양으로 조건이 맞는 가구
신혼 전세자금(버팀목) 전세보증금 무주택·소득 7,500·자산 3.37(안내) 보증금의 일정비율(예:80%) + 지역한도 구입보다 전세 안정이 우선인 신혼
보금자리론 장기 고정금리 주택요건·소득·LTV/DTI 일반 3.6억, 다자녀 4억(안내), 2025년 2자녀 우대 확대 금리 변동이 걱정되고 상환 안정성이 중요한 가구

심화 시나리오: “신혼 vs 2자녀 vs 신생아” 조건이 겹칠 때 선택법

많은 가구가 ‘신혼’이면서 ‘2자녀’이고, 동시에 최근 2년 내 출산 조건까지 겹치기도 한다. 이때는 “더 좋은 상품 하나”를 찾는 게 아니라, 가장 빡센 상한(주택가격/한도/자산)을 먼저 통과할 수 있는지로 우선순위를 정하면 결정이 빨라진다.

시나리오 A: 아이 둘 + 소득 7천대 + 6억원 이하 집 구입 예정

이 구간은 디딤돌(신혼/2자녀 이상 한도)이 먼저 후보가 된다. 특히 자녀 우대금리(0.5%p 또는 다자녀 0.7%p) 적용 가능성이 있어, 금리 차이가 장기 총이자에서 크게 벌어질 수 있다. :contentReference[oaicite:16]{index=16}

시나리오 B: 최근 2년 내 출산 + 더 큰 한도가 필요(최대 4억)

집값이 높거나 자기자금이 부족해 “3.2억 한도”가 아쉬운 케이스라면, 신생아 특례 구입자금(최대 4억) 여부를 가장 먼저 확인하는 편이 빠르다. 단, 출산 시점(2년), 소득(맞벌이 상향), 자산 요건을 동시에 충족해야 한다. :contentReference[oaicite:17]{index=17}

시나리오 C: 아직 집을 사기 어렵고, 전세로 2~4년 버티며 자금 축적

이 구간은 신혼부부 전용 전세자금(버팀목 계열)이 현실적이다. “보증금의 80% 이내 + 지역한도” 구조를 먼저 대입해 가능한 전세보증금 범위를 정한 뒤 집을 찾으면, 계약 단계에서 뒤집히는 일을 줄일 수 있다. :contentReference[oaicite:18]{index=18}

시나리오 D: 2자녀 이상 + 고정금리로 상환액을 ‘고정’하고 싶다

소득요건과 주택요건이 맞는다면 보금자리론을 함께 검토할 만하다. 2025년부터 2자녀도 우대금리 적용이 가능해지면서, 다자녀 가구에게 고정금리 메리트가 더 커졌다는 점이 포인트다. :contentReference[oaicite:19]{index=19}

10분 체크리스트: 서류·순서·실수 방지

  • 목표 확정: 구입(집값) / 전세(보증금) / 고정금리(리스크 관리) 중 우선순위를 1개로 정했다
  • 상한 먼저: 주택가격 상한(5억/6억/9억 등)과 내 소득·자산 상한을 먼저 맞춰봤다
  • 한도 역산: 구입은 “내 한도→가능한 주택가격”, 전세는 “80%→지역한도→자기자금” 순서로 계산했다
  • 가족조건 정리: 혼인기간(7년 이내), 자녀 수(1/2/3+), 최근 2년 내 출산 여부를 증빙 가능하게 정리했다
  • 우대금리 챙김: 자녀 우대(0.3/0.5/0.7) 같은 핵심 우대항목을 놓치지 않도록 체크했다
  • 집 찾기 순서: 마음에 드는 집부터 계약하지 않고, 조건·한도 범위를 확정한 뒤 매물을 필터링한다

신혼·다자녀 주택금융은 “지원이 많다”가 핵심이 아니라, 내 상황에서 가장 유리한 상한(주택가격/한도/우대금리)을 먼저 확정하고 그 범위 안에서 집과 대출을 동시에 맞추는 ‘순서 싸움’에 가깝다. 오늘은 딱 한 가지부터 해보자. 내가 쓸 수 있는 한도(대략)와 목표 주택가격 상한을 메모장에 적는 순간, 선택지는 반으로 줄어든다.